نموذج عقد بيع محل تجاري

أولًا: طبيعة عقد بيع المحل التجاري

عقد بيع المحل التجاري ليس مجرد ورقة تثبت استلام مبلغ أو تسليم دكان، بل هو تصرف قانوني ينقل مجموعة من العناصر المادية والمعنوية المرتبطة بنشاط تجاري قائم أو قابل للاستمرار. وقد يكون محل البيع هو الأثاث والرفوف والمعدات والبضاعة فقط، وقد يشمل الاسم التجاري والسمعة التجارية وبيانات العملاء والرخص والسجل التجاري والحق في الإيجار، وقد يقتصر على بعض هذه العناصر دون بعضها. لذلك فإن أول مسألة يجب ضبطها في هذا العقد هي تحديد المبيع تحديدًا دقيقًا؛ لأن عبارة «باع المحل التجاري» وحدها قد تكون سببًا في نزاع كبير حول ما دخل في البيع وما لم يدخل فيه. فإذا أراد الطرفان إدخال الاسم التجاري أو العلامة أو الرخصة أو المخزون أو الديون أو الالتزامات السابقة أو عقد الإيجار في البيع، فيجب النص على ذلك بعبارات صريحة لا تحتمل التأويل.

في العمل التجاري اليمني يقع الخلط كثيرًا بين بيع البضاعة، وبيع الديكور والمعدات، والتنازل عن ترخيص المحل، ونقل الاسم التجاري، والتنازل عن حق الانتفاع بالمكان المستأجر. وكل تصرف من هذه التصرفات له أثر مختلف؛ فبيع البضاعة لا ينقل بالضرورة الاسم التجاري، وبيع الاسم التجاري لا يكفي لممارسة النشاط إذا كانت الرخصة أو السجل أو عقد الإيجار لا يسمح بالانتقال، والتنازل عن المحل المستأجر قد يحتاج إلى موافقة المؤجر أو الجهة المالكة بحسب العقد أو طبيعة المحل. لذلك يجب أن تتضمن صيغة عقد البيع بيانًا واضحًا عن صفة البائع، وملكيته لما يبيعه، ورقم السجل التجاري إن وجد، واسم النشاط، وموقع المحل، وحدوده أو عنوانه، وحالة البضاعة والمعدات، وما إذا كان البيع شاملًا للديون والالتزامات أم خاليًا منها.

ثانيًا: أركان العقد والرضا والثمن

يقوم هذا العقد على القواعد العامة في القانون المدني اليمني، لا سيما الأحكام المتعلقة بصحة العقود والالتزام بها. فالمادة (13) من القانون المدني تقرر أن العقد ملزم للمتعاقدين وأن الأصل في العقود والشروط الصحة حتى يثبت ما يقتضي بطلانها، والمادة (14) تقرر وجوب الوفاء بالعقود والشروط ما لم تتضمن تحليل حرام أو تحريم حلال. كما أن المادة (146) تبين أركان العقد وهي التراضي وطرفا العقد والمعقود عليه، والمادة (147) تجعل التراضي حاصلًا بتعبير كل طرف عن إرادته مع تطابق الإرادتين، والمادة (148) تجيز أن يكون التعبير باللفظ أو الكتابة أو الإشارة المفهمة أو بأي موقف دال على حقيقة المقصود، والمادة (149) تؤكد أن ما يصدر بين حاضرين يعد إيجابًا وقبولًا. ومن ثم فإن عقد بيع المحل التجاري يكون صحيحًا في أصله متى صدر من ذي صفة وأهلية، وتطابقت إرادة البائع والمشتري، وكان المبيع والثمن معلومين علمًا كافيًا.

وتظهر أهمية الثمن في هذا النوع من العقود لأن المحل التجاري قد يحتوي على عناصر مختلفة القيمة: بضاعة، أصول ثابتة، أجهزة، ديكور، شهرة تجارية، اسم تجاري، ورخص أو موافقات. لذلك يفضل تفصيل الثمن أو بيان أنه ثمن إجمالي شامل لكل ما ورد في العقد. كما ينبغي النص على طريقة الوفاء: هل استلم البائع الثمن كاملًا عند التوقيع، أم دفع جزءًا وبقي جزء مؤجل، أم يوجد عربون، أم أقساط. فإذا كان هناك ثمن مؤجل فيجب تحديد تاريخ السداد والضمانات والجزاء عند التأخير. وقد عالج القانون المدني اليمني التزامات الوفاء في المواد (415)، (416)، و(417)، كما نص في المادة (551) على التزام المشتري بأداء الثمن في المكان والزمان الذي يسلم فيه المبيع ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك، ونصت المادة (553) على حق البائع في حبس المبيع إذا كان الثمن معجلًا ولم يستوفه، ونصت المادة (555) على أثر عدم دفع الثمن في بيع العروض والمنقولات عند حلول ميعاد الدفع والتسليم.

ثالثًا: الأحكام التجارية الخاصة بالبيع

إذا كان بيع المحل التجاري واقعًا بين تجار أو متعلقًا بنشاط تجاري، فإن القواعد التجارية تكون ذات أهمية خاصة. فالقانون التجاري اليمني قرر في المادة (88) أنه إذا كان المبيع مؤجل الثمن جاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية إلى المشتري موقوفًا على استيفاء الثمن كله ولو تم تسليم المبيع، وقرر في المادة (94) أن الثمن يكون مستحق الوفاء في المكان الذي سلم فيه المبيع ما لم يوجد اتفاق أو عرف بخلاف ذلك، وقرر في المادة (95) أن الثمن يستحق في وقت تسليم المبيع ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك، مع حق المشتري في حبس الثمن عند وجود تعرض أو خطر أو عيب في الحدود القانونية، وقرر في المادة (96) حق البائع في حبس المبيع عند استحقاق الثمن في الحال، كما عالجت المادة (98) أثر عدم دفع الثمن في الميعاد المتفق عليه وإمكانية مطالبة البائع بالفرق عند إعادة البيع أو الرجوع إلى سعر السوق عند توافر شروط ذلك.

وعلى المستوى العملي، ينبغي عدم الاكتفاء بعبارة «تم البيع» دون محضر تسليم. الأفضل أن يوقع الطرفان على كشف مرفق يتضمن الموجودات: عدد الرفوف، الثلاجات، الأجهزة، الكراسي، الطاولات، البضائع، أدوات العمل، برامج الحسابات، الدفاتر، الأختام، الفواتير، الديون المستحقة للمحل أو عليه، وأي عقود توريد أو وكالة أو اشتراك كهرباء أو ماء أو إنترنت أو إيجار. فإذا كانت هناك بضائع قابلة للتلف أو عليها تواريخ صلاحية أو التزامات ضريبية أو جمركية أو ديون للموردين، فيجب تحديد المسؤول عنها قبل تاريخ التسليم وبعده. والقاعدة العملية أن البائع يضمن ما نشأ قبل التسليم ما لم يتفق الطرفان صراحة على انتقاله، والمشتري يتحمل ما ينشأ بعد التسليم إذا أصبح واضع اليد والمنتفع بالمحل.

رابعًا: الاسم التجاري والسجل والترخيص

بيع المحل التجاري قد يرتبط بالاسم التجاري، وهو عنصر مهم في قيمة المحل. وقد عرّف قانون الأسماء التجارية اليمني رقم (20) لسنة 2003م في المادة (2) المحل التجاري بأنه المكان الذي يزاول فيه التاجر تجارته ويشتمل على مجموعة من العناصر المادية وغير المادية المخصصة لمزاولة مهنة تجارية معينة، كما عرّف الاسم التجاري بأنه الاسم الذي يستخدمه التاجر فردًا كان أو مؤسسة أو شركة لتمييز محله التجاري عن غيره من المحلات. وقررت المادة (15) على كل تاجر أن يتقدم بطلب قيد وتسجيل اسمه التجاري أو تعديله إلى الإدارة المختصة خلال ستين يومًا من تاريخ مزاولة النشاط أو افتتاح المحل أو الفرع أو الوكالة. وقررت المادة (23) وجوب كتابة الاسم التجاري وبيانات السجل على واجهة المحل وفي المراسلات والأوراق المتعلقة بالتجارة.

كما أن المادة (29) من قانون الأسماء التجارية أجازت لمن تنتقل إليه ملكية المحل التجاري أن يستخدم اسم سلفه التجاري بشرط الحصول على موافقة المتنازل أو من آلت إليه حقوقه، وعلى أن يضيف إلى الاسم بيانًا يدل على انتقال الملكية، مثل إضافة اسمه الشخصي أو كلمة خلف أو خلفاء أو أي بيان آخر يدل على تغيير شخص مالك المحل التجاري. وتظهر أهمية هذا النص في عقد بيع المحل التجاري، لأنه لا يكفي أن يكتب البائع أنه باع المحل إذا كان المشتري يريد استعمال الاسم التجاري القديم؛ بل يجب إدراج موافقة صريحة على استعمال الاسم التجاري أو النص على أن الاسم التجاري غير داخل في البيع. كما يجب مراجعة السجل التجاري والبلدية والجهة المرخصة للنشاط؛ لأن العقد الخاص بين الطرفين لا يغني وحده عن إجراءات تعديل الاسم أو نقل الترخيص أو تغيير بيانات النشاط أمام الجهات الرسمية.

خامسًا: الضمان والإثبات وحماية الطرفين

من أهم بنود عقد بيع محل تجاري بند الضمان؛ لأن المشتري قد يفاجأ بعد التوقيع بديون للموردين، أو إيجارات متأخرة، أو رهن على المعدات، أو مطالبة من الغير بالاسم التجاري، أو عيب في البضاعة أو الأجهزة، أو عدم قابلية الترخيص للنقل. لذلك يجب أن يقر البائع صراحة بأن المحل والموجودات خالية من الحقوق والديون والرهن والحجز والنزاع، أو يذكر الديون والالتزامات تفصيلًا إن وجدت ومن يتحملها. كما يجب أن يقر المشتري بأنه عاين المحل والبضاعة والمعدات معاينة نافية للجهالة، وأنه تسلم ما ورد في كشف التسليم. فإذا كان البيع يشمل الشهرة التجارية أو قاعدة العملاء أو رقم الهاتف أو الحسابات الإلكترونية أو صفحات التواصل، فيجب النص على ذلك؛ لأنها عناصر عملية قد تكون لها قيمة مستقلة.

ومن ناحية الإثبات، فقانون الإثبات اليمني قرر في المادة (2) أن على الدائن إثبات الحق وعلى المدين إثبات التخلص منه، وذكر في المادة (13) طرق الإثبات ومنها الكتابة، ونص في المادة (97) على أن الأدلة الكتابية تكون محررات رسمية أو عرفية، وعرفت المادة (98) المحررات الرسمية، وقررت المادة (99) أن المحررات العرفية تصدر من الأشخاص العاديين ويجوز تعميدها لدى الجهة المختصة فتأخذ حكم المحررات الرسمية، كما قررت المادة (104) حجية المحرر العرفي الموقع من الخصم عليه وعلى وارثه أو خلفه ما لم ينكر صراحة ما نسب إليه من خط أو إمضاء أو ختم أو بصمة. ولهذا فالعقد المكتوب، مع توقيع الأطراف والشهود وإرفاق المستندات وكشف الجرد، أقوى بكثير من الاتفاق الشفهي أو الرسائل المتفرقة. ويستحسن تعميد العقد أو توثيقه بحسب طبيعة المحل وقيمة الصفقة، والاحتفاظ بصور البطاقات والسجل التجاري والرخصة وعقد الإيجار والفواتير.

أهم المواد القانونية التي يستند إليها النموذج

يستند هذا النموذج بوجه عام إلى المواد (13)، (14)، (146)، (147)، (148)، (149)، (152)، (154)، (206)، (211)، (212)، (415)، (416)، (417)، (551)، (553)، و(555) من القانون المدني اليمني، وإلى المواد (88)، (94)، (95)، (96)، و(98) من القانون التجاري اليمني، وإلى المواد (2)، (13)، (97)، (98)، (99)، و(104) من قانون الإثبات اليمني، وإلى المواد (2)، (15)، (23)، و(29) من قانون الأسماء التجارية اليمني رقم (20) لسنة 2003م، مع وجوب مراعاة القوانين واللوائح الخاصة بالسجل التجاري والضرائب والبلدية والترخيص بحسب نوع النشاط وموقع المحل.